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旅游經營管理

度假酒店的運營模式探討

發布日期:2016-10-13
度假酒店
 
  從經濟角度來說,度假酒店的核心目的在于獲得經營成功。由此,運營模式是度假酒店的重要內容。我們認為,度假酒店的運營模式需要重點關注以下幾方面:
  1、要關注成本投入與產出效益的合理
  在旅游規劃設計中,要從建筑工程、環境工程等方面控制成本投入。首先應考慮度假酒店建筑的實用性,其次才是景觀性,不要一味盲目的追求建筑風格的獨特性,而忽略實際經營的有效利用。
  2、要構建合理的租售配比
  酒店的銷售模式一般分為常規銷售和產權銷售。為降低經營風向,我們認為在保證酒店功能性前提下,應盡可能降低持有比例,按照“地塊內適建客房數量―酒店經營最佳狀態客房數=銷售數”計算,構建合理的租售配比。其中一部分進行產權式銷售,即售后簽訂回租經營合約,合理控制回租比例及租金成本,適當增加回租運營策略,以每年使用天數劃分不同檔位,提供不同服務和回報,形成良好資金鏈。持有部分進行多方面功能劃分,保證酒店的服務標準和多方面配套功能。
在這種模式的帶動下,酒店管理完全可以超越經營型本身,與度假物業結合起來,以客房、公寓、商鋪、會所別墅、會員卡含房產使用權等為主,形成一個大型酒店帶動旅游房產銷售的格局。
  3、要重視整體發展與分期建設的協調
  一方面,為保證主題的突出,風格的協調,其開發建設必須遵循旅游規劃的要求,堅持整體性的原則和理念,避免出現相互影響、相互矛盾的負關系面開發效果。另一方面,考慮到項目投資和開發時序的因素,項目區的開發也要注重近期建設項目的獨立性,全面開花的開發建設是不現實的,“獨立開發,滾動建設、兼顧整體”應該是度假酒店建設的主導思路。因此,要在大地塊的區劃基礎上具體安排項目的空間布局和開發時序,從整體上對各個項目的獨立發展進行規范。
  4、要重視酒店產品與目標市場的對接
  一方面,雖然定位為度假酒店,但并不代表就是提供純粹的度假產品,而是要充分研究酒店所處的區位與環境,如果其市場是多元化的,就必須兼顧商務會議等其他功能。另一方面,要根據淡旺季市場需求的變化,靈活地運用價格杠桿進行促銷,最終實現酒店經營效益的最大化。
  5、要重視度假酒店與旅游景區的聯動
  度假酒店往往建設在著名的旅游城市郊區或旅游景區中,因此中高端游客是度假酒店需要重點關注的市場。同時,酒店的度假人群對旅游景區也有著游覽的需求。所以,應與所在地各主要旅游景區建立良好聯系,實現經營上的有機互動,這將有利地促進度假酒店的整體發展。
  6、要重視重大活動對與酒店經營的促進
  具有良好影響的國內、國際重大活動的舉辦對于提高酒店的知名度具有重要的推進作用。如博鰲索菲特度假酒店,由于每年舉辦博鰲亞洲論壇而聲名遠揚;三亞喜來登度假酒店因為連續三年舉辦世界小姐賽事而名揚中外。因此,度假酒店要充分利用區域配套,積極申辦相關的重大活動,必將有力促進酒店的整體經營發展。

度假酒店

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度假酒店的運營模式探討
度假酒店
 
  從經濟角度來說,度假酒店的核心目的在于獲得經營成功。由此,運營模式是度假酒店的重要內容。我們認為,度假酒店的運營模式需要重點關注以下幾方面:
  1、要關注成本投入與產出效益的合理
  在旅游規劃設計中,要從建筑工程、環境工程等方面控制成本投入。首先應考慮度假酒店建筑的實用性,其次才是景觀性,不要一味盲目的追求建筑風格的獨特性,而忽略實際經營的有效利用。
  2、要構建合理的租售配比
  酒店的銷售模式一般分為常規銷售和產權銷售。為降低經營風向,我們認為在保證酒店功能性前提下,應盡可能降低持有比例,按照“地塊內適建客房數量―酒店經營最佳狀態客房數=銷售數”計算,構建合理的租售配比。其中一部分進行產權式銷售,即售后簽訂回租經營合約,合理控制回租比例及租金成本,適當增加回租運營策略,以每年使用天數劃分不同檔位,提供不同服務和回報,形成良好資金鏈。持有部分進行多方面功能劃分,保證酒店的服務標準和多方面配套功能。
在這種模式的帶動下,酒店管理完全可以超越經營型本身,與度假物業結合起來,以客房、公寓、商鋪、會所別墅、會員卡含房產使用權等為主,形成一個大型酒店帶動旅游房產銷售的格局。
  3、要重視整體發展與分期建設的協調
  一方面,為保證主題的突出,風格的協調,其開發建設必須遵循旅游規劃的要求,堅持整體性的原則和理念,避免出現相互影響、相互矛盾的負關系面開發效果。另一方面,考慮到項目投資和開發時序的因素,項目區的開發也要注重近期建設項目的獨立性,全面開花的開發建設是不現實的,“獨立開發,滾動建設、兼顧整體”應該是度假酒店建設的主導思路。因此,要在大地塊的區劃基礎上具體安排項目的空間布局和開發時序,從整體上對各個項目的獨立發展進行規范。
  4、要重視酒店產品與目標市場的對接
  一方面,雖然定位為度假酒店,但并不代表就是提供純粹的度假產品,而是要充分研究酒店所處的區位與環境,如果其市場是多元化的,就必須兼顧商務會議等其他功能。另一方面,要根據淡旺季市場需求的變化,靈活地運用價格杠桿進行促銷,最終實現酒店經營效益的最大化。
  5、要重視度假酒店與旅游景區的聯動
  度假酒店往往建設在著名的旅游城市郊區或旅游景區中,因此中高端游客是度假酒店需要重點關注的市場。同時,酒店的度假人群對旅游景區也有著游覽的需求。所以,應與所在地各主要旅游景區建立良好聯系,實現經營上的有機互動,這將有利地促進度假酒店的整體發展。
  6、要重視重大活動對與酒店經營的促進
  具有良好影響的國內、國際重大活動的舉辦對于提高酒店的知名度具有重要的推進作用。如博鰲索菲特度假酒店,由于每年舉辦博鰲亞洲論壇而聲名遠揚;三亞喜來登度假酒店因為連續三年舉辦世界小姐賽事而名揚中外。因此,度假酒店要充分利用區域配套,積極申辦相關的重大活動,必將有力促進酒店的整體經營發展。

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